抛弃浮华明明白白投资商铺  
 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　2003-03-13发表于<<大连日报>>　郭东

       随着大连商业房地产项目进入销售期，商铺投资正成为滨城市民一种新的投资理财方式。翻开大连各类报纸，一幅幅商业房地产广告把所要销售的商铺描绘成保值增值、具有丰厚回报的金钥匙，吸引了众多投资者的目光。
   
       实际上，投资商铺远比投资住宅复杂得多，同时，商铺投资在大连刚刚形成热潮，许多市民尚不知道商铺投资的基本要素及应慎重考虑的问题，往往在“极有诱惑力”的促销广告面前举棋不定，甚至产生盲目乐观情绪，自以为购买商铺后像广告所说的那样，“一朝拥有，三代不愁”、“买铺买个金娃娃”。现在几乎所有商铺促销广告都在告诉投资者买铺如何有更好的收益、更高的投资回报、更大的保值增值潜力，却没有告诉投资者未来的投资风险。

       事实上，如果不抛弃表面的浮华，准确把握投资商铺的基本原则，不用等到三代，或许只等一两年，投资者所花的几十万元、几百万元投资的店铺几乎就可能像投资股票中的ST股一样，具有贬值的危险，更不要谈增值效应了。笔者作为房地产理论研究者和商业房地产开发的实际操作者，愿把商业房地产投资者所应掌握的基本要素奉献给广大的投资者，希望投资者真正以专业的水准与目光去投资与选择商铺，确保投资的成功性。

       选择商铺要考虑商场未来的经营能力

       商业项目的基本特征是经营上的整体性，表现为一荣俱荣，一损俱损。一个大型商场如果已经营面积达不到总经营面积的70％，商场根本无法开业，即使开业也无法达到正常经营的效果。如果经营不良，投资者所购买的小商铺很难出租或很难有很好的出租价格。如果商场整体经营惨淡，业主所购的小商铺几乎一文不值，业主就会走上租不出去又卖不掉的被动之路。那时，投资商铺还不如投资一处住宅对外出租更有价值。在中国，因经营不善而停业或面临停业的商场比比皆是，这时最苦的就是商场内店铺的所有者。所购店铺没有任何价值，单靠自己经营又经营不了，只好自任倒霉。因此，笔者认为投资商铺第一要考虑的要素是未来的经营问题，这一点需认真把握。

       要考虑商铺的面积问题

       商铺的通常计算面积是按套内建筑面积或套内使用面积，也有按建筑面积计算的。由于商铺有配套部分及道路占有面积，通常建筑面积与使用面积的比率为1∶0.35～0.6，根据商场经营的业态不同，比率也不同。因此，作为购买者，一定要搞清比率问题。比如，投资者买建筑面积100m2的商铺，实际净面积可能是35 m2，按建筑面积计算2万元/m2的商铺，按使用面积计算是5.7万元/m2。这其中的价差是相当大的。有些商铺促销广告打出的价格看似优惠，实际上按净面积计算并不便宜。因此，投资者选铺时应搞清这些关系，以不至于被表象所迷惑。

       关于物业费的交纳问题

       通常商场的物业费是几十元一平方米，按建筑面积计算交纳。比如按使用面积35m2计算的铺位，交物业费时要按建筑面积100m2交纳。投资者应清楚这些，不要买得起马买不起鞍。
要考虑所购物业的增值空间

       大连今年投放市场的商业店铺特别多，比如，天津街正在出售的几个商场，西安路上大连商业城，火车站北、双兴商品城旁将要销售的“振富商城”等等，作为投资者要考虑投资店铺的未来增值问题。有些10万元/m2的店铺已经在高端价位上运行，很难有增值的潜力。因此作为投资者应选择目前价位不贵、未来会有很大增值空间的商铺。

       要考虑商场的经营档次

       高档次的高端商场比如友谊商城、新世界百货那样档次的商场，一般不是大众所能消费得起的，投资者在选铺时要考虑所购商铺的经营档次，高档商铺经营起来较困难。从租金总体看，不一定低档铺位租金收益比高档低。

       租售比问题不可忽视

       一般商铺的租售比在1∶0.065～0.14之间。比如，花100万元买一个铺位，最好的租价为14万元，最差要租到6万元才是正常的租价。对于购买商铺的投资者而言，一定要衡量你所购的店铺能否达到通常的租售比率。如果达不到，说明所购的商铺价格偏高。切不可只听广告上所说的如何如何，实际上有些广告所说的收益，在实践中是根本无法实现的。因此对投资商铺的人士而言，应尽早了解这些基本的规律。否则，吃苦的只能是自己。

       真诚希望商铺的投资者能掌握投资商铺的基本要素，理性投资，拨开商铺投资的种种浮华，确保投资成功，真正使所购的商铺能一铺养三代。