“城市综合体”项目开发的若干核心问题探讨
                                                                     2007-01-13发表于<<大连地产>>杂志　　郭东 

    近几年来，在国内的大型城市，出现了综合住宅地产模式及商业地产模式的一种新型地产开发模式，即“城市综合体”开发模式。国内外几个知名地产品牌如“香港新世界集团”、“华润集团”、“万达集团”纷纷将带有鲜明自身特色的“城市综合体”如“新世界广场”、“万象城”、“万达广场”在国内大型城市布局建设。尤其“万达集团”将“城市综合体”模式作为其“第三代产品开发模式”在国内各大城市不断快速复制布点，形成万达开发模式。如何解析“城市综合体”这种地产开发模式，到底其有哪些特点，本文结合对其研究作简要探讨。
一、“城市综合体”的基本特点及产生条件

所谓“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体的基本特点是1、规模大，一般的城市综合体的建筑面积都在30-80万平米，是庞大的建筑群，在城市规划建设中扮演着重要的角色。2、功能强，通常城市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。城市综合体的产生是城市经济发展到一定阶段的结果。在这个阶段，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，城市综合体便应运而生。

二、“城市综合体”项目开发对城市的要求

1、“城市综合体”项目对城市综合经济能力的要求

城市综合体作为商场、酒店、写字间、公寓、住宅为一体的庞大的建筑群一般建筑规模都在数十万平米。如北京万达广场建筑面积52万平米，深圳华润万象城50万平米，杭州华润万象城55万平米，上海万达广场34万平米，大连裕景中心60余万平米，重庆万达广场80万平米。如此大规模建筑群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是城市发展的必然产物，是城市的经济水平能够支撑高集约的商务办公、酒店住宿消费、公寓居住以及商业等物业的终端消费，同时人均消费达到相当的水平，人们的生活水平能够大量的进行这种终端消费。从国内陆续开发城市综合体的城市如北京、上海、深圳、杭州、宁波、成都、武汉等城市看都是我国经济发达的一线城市，反映了城市综合体与所在城市经济相匹配的必然结果。大连裕景中心作为集高级住宅、酒店、写字楼、大型购物中心为一体建筑面积愈60万平米的大连最大规模“城市综合体”项目，多年来一直未启动，我们从市场层面分析认为10年前的大连消费力及经营环境还不具备支撑60余万平米“城市综合体”运营的市场条件。目前大连裕景中心正加紧建设反映了城市经济已发展到可以支撑城市综合体运营的水平。

2、“城市综合体”对地段、交通、商圈的要求

　从对国内外城市综合体研究表明，几乎所有的城市综合体建筑都建在一个城市的中心区域，核心位置、交通便利、商圈繁荣。
     首先，城市综合体在地段上要求必须是城市中心位置，这是由城市综合体本身功能所决定的。大型综合体的基本组成包括大型商业中心、五星级酒店、写字间及公寓。如果不在中心区，综合体中的大型购物中心、五星级酒店以及写字楼将失去环境支持。同时又不能选在城市中空间拥挤的地段，因为若空间过于拥挤，将降低住宅和公寓的居住舒适程度。因此这种项目必须选择拥有足够空间的城市中心区域。
    其次，城市综合体要求周边交通便利。便利的交通设施来保证综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公提供四通八达的交通组织。
    再次，城市综合体要处于城市主要商圈。城市综合体当中的大型购物中心需要以城市的消费能力作支撑。如果没有商圈消费能力支持，购物中心的运营与生存就会存在问题。
     三、开发“城市综合体”对开发商的要求
     1、  对开发商资金实力的要求。城市综合体从建筑的规模上看，小规模在20-30万平米，大规模在60-80万平米；从建筑的功能档次看，主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓。从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字间及公寓、住宅可以开发后快速变现。因此对开发商的资金实力要求较高。如杭州万象城建筑面积55万平米，将以“万象城”购物中心为核心，建成集大型购物中心、甲级 写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的都市综合体，总投资预计超过40亿元人民币；北京万达广场总建筑面积52平米，是集高级公寓、五星级酒店和5A级写字楼以及包括多个大型国外商业品牌店的大型购物中心于一体的城市综合体，总投资40亿元。因此说城市综合体项目比较适合的开发商是实力雄厚的企业、财团或背后有基金支持的大公司。比如，万达集团由麦戈理万达基金支持。“华润置地”由拥有多家海内外上市公司的华润集团强大资金支持。凯德置地由拥有嘉茂、嘉康和雅诗阁三个房地产信托基金的新加坡嘉德置地集团支持。
    2、对开发商开发节奏的要求。城市综合体作为高投入、多功能、多业态、大体量建筑群对开发商开发节奏要求分期开发。通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。如杭州万象城一期启动的是近20万平方米的商业和10万平方米的住宅。二期启动的是酒店及写字间。北京万达广场一期开发高档商务公寓，二期开发五星级酒店和5A级写字楼以及大型商业购物中心。
    3、对开发商配套资源及经营能力的要求。城市综合体从功能上一般包括大型购物中心、五星级酒店、高标准写字间及高级公寓或高级住宅。开发商是否具备配套资源及经营能力也是一个重要课题。比如是否具有大型商业中心的管理能力及大型品牌主力店、旗舰店招商资源？是否具有五星级酒店管理能力或酒店管理战略合作伙伴？是否具有大型写字楼管理经验或大型物业管理战略伙伴？是否具备数十万平方米建筑群综合运营管理能力？上述各方面都是制约开发商的条件，要求开发商不仅能有大量资金开发项目，更重要的是要求开发商拥有能力去运营综合项目。以万达集团为例，经过多年积累，万达拥有了商业运营团队及多个世界大型品牌商业合作伙伴，具备商业运营能力；万达拥有自己的多个单体酒店具备酒店运营能力；开发过写字楼及高档豪宅具备写字间及高级住宅开发能力。上述条件使万达具备了开发综合体的运营条件。用样香港新世界集团、华润集团拥有自己“新世界百货”、“万象城”商业品牌店，在香港及中国大陆拥有多个综合大型物业具备运营大型多功能、复杂物业的条件。
    4、对开发商人才团队的要求。城市综合体作为大体量、多功能、高投入项目对开发商人才团队也有很高要求。如何融资及作好财务规划？如何作方案规划与设计？如何能在技术上保证支持？如何能保证施工质量？如何做营销策划与推广？如何招商与运营？如何整合各方面资源统筹管理？这些方面都对开发团队各方面人才作出高标准要求。
    以上从城市综合体的基本特点、城市综合体项目开发对城市的要求、开发城市综合体对开发商的要求几个大的环节作了简要的分析与探讨，我们期待着通过上述探讨能为大连以至国内的开发商开发城市综合体起到一定的借鉴作用。