用全新商业地产模式迎接投资者深邃的目光             2004-11-22  <<大连日报>> 李海影
                                                                                                                                         ——访原大连现代城市房地产有限公司副总郭东

作为一种全新的地产投资模式，商业地产自诞生的那天起就一直吸引着众多投资者的目光，如何能选到最佳的投资旺铺，是所有投资者共同关心的话题。
自2002年以来，大连市的商业地产可谓风起云涌，到现在已经走过两年多的历程，投资者也从最初的高潮、探索过程进入了理性阶段。而正当理性的投资者放慢脚步观摩揣测之时，打着“实实在在给老百姓投资”口号的大连站北凯旋广场项目横空出世，一时间在“平静的水面”上一石激起千层浪，销售的火爆程度令人始料未及。到目前为止，凯旋广场已销售商铺1500余个，最高峰时每天选购的市民多达500人，并创下单天成交61套商铺的纪录。在商业地产竞争如此激烈的市场面前，凯旋广场凭什么取得众多投资者的信任与青睐？近日，记者采访了大连现代城市房地产有限公司副总郭东，在与郭总的攀谈间，记者终于了解到凯旋广场火爆热销背后的秘密。
跨国公司投资开发 实力信誉有保证
 郭总认为一个商业地产项目能否最终取得成功的关键，除了仰仗一流的地段和已有的商业氛围外，开发商实力如何、有无专业经验和操盘水准、有无对业户负责任的心态是十分重要的。在这方面，凯旋广场的开发商显然为业主想的更多、做的更细。就实力而言，凯旋广场的开发商大连现代城市房地产有限公司系新加坡泽利集团全资子公司，不仅有着良好的海外企业上市背景和强大资金实力，而且在国外和中国的主流城市都有着多年从事房地产开发的经验。目前，泽利集团进军中国房地产市场的城市只有北京、上海和大连，；凯旋广场是大连市自2002年开始出现商业地产以来，唯一一个真正的外商投资项目。在管理方面，为了很好地将凯旋广场这个项目做精做细，确保较高的经营水准，开发商还将联合新加坡、中国台湾经营管理团队，对后期项目进行管理，以保障项目开业后的良性运营和可持续发展，为中小业主日后投资经营提供更好的利益保障。
有一流的管理团队做保障，有雄厚的资金实力做支撑，通过高水平运做、高水准经营、创新的经营理念，凯旋广场整体物业的升值前景将指日可待。
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雄踞传统商圈核心 占尽天时、地利、人和
在谈及凯旋广场的优势时，郭总非常自信地告诉记者，凯旋广场恰处于大连火车站北城市中央批发商圈的核心位置，做批发业态拥有得天独厚的天时、地利、人和。在天时方面，凯旋广场区域拥有50多年的批发历史，记载了滨城小商品批发的变迁过程，长时间的积淀使凯旋广场具有了其他地区无可比拟的投资前景和升值潜力；在地利、人和方面，凯旋广场正处于与青泥洼零售商圈的接合部，青泥洼商圈每年高达200亿元的零售商品交易量，为凯旋广场的批发业态提供了强有力补充，使得凯旋广场能从零售商圈吸引来更多的消费人群。而其周边交通的网络纵横也是它不断发展壮大的重要因素之一，凯旋广场坐拥大连城市交通的核心枢纽和城市物流中心双重优势，正面面对火车站北出口，西接大连城市轻轨总站、长途客运站，既承接了来自青泥洼零售商圈的消费人流，又吸纳了来自火车站、长客总站、公交站和出租车乘降站的人流，形成了大连市最庞大和最稳定的消费客流。
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4.2万元首付即可把握稳赚良机 性价比更高
商铺的价格是投资者购铺时所反复权衡的重要对象之一。目前我市在售的商铺（如二七广场、西安路一带），每平方米价格多在3万元以上，再加上单元面积较大，常常让很多怀揣“致富梦”的私营业主望而却步。而凯旋广场立项之初就将打造“大连市中心最便宜的商铺”为自己的运营方向，将均价控制在20000元/平方米左右（如按照套内面积计价，14100元/平方米的销售起价事实上按建筑面积计算相当于7000多元/每平方米）。以地下二层服装店铺计算，单价为1.47万元/平方米、套内建筑面积9.5平方米的店铺，总房款才近14万元，只要首付4万余元就可以轻松做站北凯旋广场的主人。除了在商铺设计方面尽可能照顾中小业主的需要外，凯旋广场还将增加储存功能的设置，将商铺的独立层高提高到5.4-6.3米左右，如此不仅满足业户存储的需要，还可以在不增加购买成本的基础上多赚不少面积。
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改变传统批发市场环境 硬件全面升级
为了彻底改变站北批发商圈区域目前脏乱差、冬冷夏热的环境，为广大消费者及经营者提供健康的购物经营场所，凯旋广场在硬件上可谓下大工夫。在规划和装修上，凯旋广场都达到了国际先进水平，实现商场硬件配置的飞跃，完成基础设施硬件的升级。商场内部配置中央空调，数十部自动扶梯、货梯。在规划设计上地下一层最宽的道路达到16米，商铺采用井字形动线布局，并在十字大街的中央设有中空观景台可以直接看到地下二层展销区的热闹景象，摒弃了通常的地下商场给人的压抑、混乱和不明方向的不良感受。地下二层主体采用富于动感的“流行日式”设计元素，轻松明快，符合当今社会强调疏朗、高效的消费心理需求，给人以轻松的购物感觉。
经营上采用国际流行的“陪同式经营”模式
在采访中，郭总自始至终都在强调一点“商业地产的硬件升级是保障，而软件升级才是根本”。为此，凯旋广场在经营上采用国际流行的“陪同式经营”理念，将彻底改变大连市目前批发业的经营管理模式。
 “陪同式经营”具体来说渗透了三方面内容，即信息流、物流、资金流。凯旋广场的信息流服务就是在全国重要的批发城市设立信息站，把最新的商品信息通过网络及时地传递到凯旋广场，供凯旋广场的经营业主享用；另外，凯旋广场还将与国内几个比较大的批发城市物流企业组建物流联盟，为业主提供配货服务。这样不仅可以为业主降低进货成本，同时还能将业主的精力解放出来，安心地进行经营；所谓资金流的服务，就是针对目前中小业主资金不足的状况而设，凯旋广场将在日后成立一个担保公司，和银行强强联手为手头资金不足但又希望扩大经营的业户提供强有力的资金支持。业主只需要交纳一定数额保证金，经公司担保，就可以获得由银行提供的多于自有资金数倍的资金。这一方面可以解决业户流动资金不足的难题，又缓解了压货、资金占用的压力，让他们在短时间内以小博大实现经营规模的快速扩张。
另外，为了保证业主利益，与业主共同培育市场，凯旋广场对购商铺实行全程售后两年返租，虽然为此凯旋广场可能每年要亏损掉1000~2000万元，但其公司就是希望通过这样卓有成效的管理让商铺能整体经营起来，通过商场整体商誉水平的提高实现商场的真正价值。
通过采访我们真正感受到“凯旋广场”将商场经营起来的气魄与决心，我们真诚希望“凯旋广场”能给大连商业房地产从经营模式与经营理念上带来全新思路，进而带动投资业主、开发商的共赢，成为牵动整个站北地区批发升级的有力引擎，为大连传统批发业的再升级探索出一条新路。